Umman'daki Ticari ve Konut Yatırım GayrimenkulleriDeniz esintisinin, kanyonların olduğu ülkeve sakin yatırım temposu

Umman'da Gayrimenkul: Körfez'in Gizli Cennetinde Mülk Yatırımı

Umman'da Gayrimenkul Yatırımının Nedenleri

Umman, Arabistan Yarımadası'nın güneydoğu kıyısında yer alan, Ortadoğu geleneği, doğal güzellik ve artan ekonomik açıklık sunan benzersiz bir yapıya sahiptir. Genellikle BAE ve Katar gibi Körfez komşuları tarafından gölgede kalsada, Umman, kendisini cazip, istikrarlı ve uzun vadeli bir gayrimenkul yatırım destinasyonu olarak konumlandırmaktadır. Büyüyen turizm endüstrisi, uzun kıyı şeridi, güçlü yasal çerçeve ve yurtdışı mülk sahipleri için özel alanlar, plaj yaşamı veya gelişen pazarlarda yatırım arayanlar için özellikle çekicidir. Mülk sahipleri için kalıcı oturum izninin tanıtılması, Umman’ın yatırımcı dostu profilini daha da güçlendirmektedir.

Mülk Türleri ve İzin Verilen Kullanımlar

Umman’ın gayrimenkul piyasası, hem yerli alıcılara hem de uluslararası yatırımcılara hitap ederek, konut, ticari ve turizm kullanımı için çeşitli mülk türleri sunmaktadır:

• Daireler ve Kat Mülkleri: Entegre Turizm Kompleksleri (ITC'ler) içinde mevcut olup, genellikle havuzlar, spor salonları ve güvenlik gibi olanaklar sunar.
• Villalar ve Şehir Evleri: Banliyö ve kıyı gelişimlerinde popülerdir; genellikle kapalı topluluklarda veya ITC bölgelerinde satılmaktadır.
• Arsa Parselleri: Yabancılar yalnızca belirlenen alanlarda toprak satın alabilir; Umman vatandaşları daha geniş erişime sahiptir.
• Ticari Gayrimenkul: Muscat ve sanayi bölgelerinde ofisler, perakende birimleri ve karma kullanımlı binalar.
• Konaklama ve Turizm Projeleri: Salalah, Muscat ve Duqm'deki oteller, tatil köyleri ve hizmetli daireler.

Yabancılar İçin Yasal Çerçeve ve Mülkiyet

Umman, belirli bölgelerde düzenlemelere tabi olarak yabancı kişilerin gayrimenkul satın almasını sağlayan yapılandırılmış sistemler tanıtmıştır:

• Serbest Mülkiyet: Sadece hükümet onaylı master planlı gelişmeler olan Entegre Turizm Kompleksleri (ITC'ler) içinde izin verilmektedir.
• Yatırım ile Oturum İzni: En az OMR 250,000 (~USD 650,000) değerinde bir mülk satın alan yabancılar, 10 yıllık yenilenebilir oturum vizesine hak kazanabilirler.
• Kira Mülkü: Uzun vadeli kira sözleşmeleri (99 yıla kadar) belirli durumlarda, özellikle ticari veya endüstriyel topraklar için izinlidir.
• Tapunun Kaydı: Tüm işlemler, Konut ve Şehir Planlama Bakanlığı'na kaydedilmeli ve %3–5'lik bir transfer ücreti ödenmelidir.
• Miras Hakları: Mülkler, yasal mirasçılara devredilebilir, ancak Müslüman olmayan yabancılar için belirli miras prosedürleri izlenmelidir.

Fiyatlar, Likidite ve Piyasa Trendleri

Umman’ın gayrimenkul piyasası, diğer GCC ülkelerine kıyasla uygun kalmaya devam etmektedir. COVID-19 pandemisi fiyatlarda geçici bir düşüşe neden oldu, ancak piyasa o zamandan beri, hükümet teşvikleri ve kaliteli konut talebinin artmasıyla toparlandı. 2024 itibarıyla ortalama gayrimenkul fiyatları şu şekildedir:

Konum	Daire (m² başına)	Villa Fiyat Aralığı
The Wave (Muscat)	OMR 1,000 – 1,600	OMR 200,000 – 900,000
Muscat Hills	OMR 800 – 1,400	OMR 180,000 – 600,000
Qurum / Shatti Al Qurum	OMR 700 – 1,200	OMR 150,000 – 450,000
Salalah	OMR 500 – 800	OMR 100,000 – 300,000
Duqm	OMR 400 – 700	OMR 90,000 – 250,000

Muscat’taki ITC’lerde likidite genelde iyi olsa da, daha az kentsel alanlarda yeniden satış için daha uzun süreler gerekebilir. En iyi gelişmelerde kiralama getirileri yıllık %6–8'e kadar ulaşabilir, özellikle turistlerin sıkça tercih ettiği bölgelerdeki mobilyalı birimler için.

Yatırım Senaryoları

Umman’ın gayrimenkul piyasası, farklı hedeflerle uyumlu çeşitli yatırım seçenekleri sunar:

• ITC'lerde Kiralamak İçin Satın Alma: Yatırımcılar, kısa veya uzun süreli kiralama için daireler veya villalar satın alır. En iyi getiriler Muscat ve Salalah’dadır.
• Konaklama Gelişimi: Yatırımcılar, konaklama projelerini geliştirebilir veya satın alabilir, güçlü bir turizm büyümesi beklenmektedir.
• Ofis ve Perakende Birimleri: Başkent bölgesindeki ticari gayrimenkul, yerel KOBİ'ler ve uluslararası şirketler tarafından talep görmektedir.
• Karma Kullanım ve Su Kenarı Projeleri: The Wave ve Al Mouj, konut ve perakende getirilerini birleştiren paketler sunar.
• Duqm'de Arsa Yatırımı: Duqm, lojistik ve endüstriyel bir merkez olmaya adayken, erken aşama yatırımcıları gelecekteki gelişme için arazi satın almaya odaklanmaktadır.

Gayrimenkul Yatırımı için En İyi Lokasyonlar

Umman, mülk yatırımına izin verilen veya yabancı alıcılar için özellikle çekici olan birkaç bölge sunmaktadır:

• Muscat: Başkent ve ekonomik merkez. The Wave (Al Mouj), Muscat Hills ve Qurum gibi bölgeler, konut yatırımı için en iyi tercihlerdir.
• Salalah: Yeşillikleri, muson sezonu (Khareef) ve artan turistik altyapısıyla tanınır.
• Duqm: Bir liman, serbest bölge ve gelecekteki havaalanıyla yeni bir ekonomik bölge. Ticari ve endüstriyel yatırımlar için idealdir.
• Nizwa ve Sohar: Kültürel cazibeye sahip geleneksel şehirler ve bölgesel konut talebi vardır.
• Al Jissah ve Yiti Bay: Lüks tatil köyü ve marina geliştirme hedeflenmektedir.

Altyapı ve Erişim

Umman’ın altyapısı sürekli olarak gelişmekte ve konut ve ticari gayrimenkul genişlemesini desteklemektedir:

• Havaalanları: Muscat Uluslararası Havaalanı, büyük küresel hatlara hizmet vermektedir; Salalah ve Duqm, büyüyen bölgesel ağlara sahiptir.
• Karayolu Ağı: Modern otoyollar, Muscat'ı tüm büyük şehirlere bağlamaktadır; yüksek kaliteli iç yollar ITC'leri hizmet vermektedir.
• Sağlık Hizmetleri: Muscat ve büyük şehirlerde mükemmel özel hastaneler; tıbbi turizm büyüyen bir sektördür.
• Eğitim: ABA ve The British School Muscat gibi uluslararası okullar, göçmen ailelere hizmet vermektedir.
• Hizmetler ve İnternet: Güvenilir 5G ağları büyük şehir merkezlerinde kullanıma sunulmaktadır.

Oturum ve Vergi Avantajları

Umman’ın yasal ve vergi çerçevesi, uzun vadeli yabancı katılımı teşvik etmek için tasarlanmıştır:

• Mülk Satın Alımı ile Oturum İzni: Onaylı bölgelerde OMR 250,000 veya daha fazla bir mülk satın alan yabancılara 10 yıl süreli oturum vizesi verilmektedir.
• Kişisel Gelir Vergisi Yok: Bireyler, maaşlar veya mülk kiralama gelirleri üzerinden vergi ödemez.
• Mülk Vergisi Yok: Umman, şu anda bireyler için yıllık mülk vergisi uygulamamaktadır.
• Sermaye Kazançları: Mülkün satışı üzerinden sermaye kazancı vergisi yoktur.
• Düşük Şirket Vergileri: Kurumlar vergisi %15 olup, turizm ve endüstriyel projeler için teşvikler mümkündür.

Umman ayrıca, bölgede başka yerlerde görülen spekülatif gayrimenkul piyasalarının aşırı dalgalanmasından kaçınarak daha istikrarlı ve sağlam getiriler sunmaktadır.

Riskler ve Dikkat Edilmesi Gerekenler

Umman güvenli ve umut verici bir piyasa olsa da, yatırımcıların dikkate alması gereken birkaç faktör vardır:

• Sınırlı Bölgeler: Yabancılar yalnızca belirlenen ITC'lerde veya ticari kuruluşlar aracılığıyla satın alabilirler.
• Likidite Sınırlamaları: Büyük gelişmeler dışında, yeniden satış zaman alabilir.
• Yasal Prosedürler: İşlemler, lisanslı acenteler aracılığıyla yapılmalı ve hükümete kaydedilmelidir; dil engelleri ortaya çıkabilir.
• Sınırlı Finansman: Yabancılar için mortgage seçenekleri nadirdir; çoğu satın alma nakit temellidir.
• Gelişen Pazar Hızı: Bazı projeler gecikmeler yaşayabilir ve kentsel gelişim, Dubai veya Doha'daki gibi hızlı ilerlemeyebilir.

Sonuç: Umman, Körfez'in Gayrimenkul Sınırı

Umman, istikrar, kültürel zenginlik ve uzun vadeli getiriler arayan gayrimenkul yatırımcıları için benzersiz bir değer önerisi sunmaktadır. Serbest mülk bölgeleri, vize bağlantılı yatırım avantajları ve dokunulmamış doğal güzellikleri, spekülatif ivme yerine ölçülü büyümeyi tercih edenler için idealdir. Muscat'ta bir deniz kenarı dairesi satın almak, Salalah'da bir tatil ünitesi edinmek veya Duqm'da gelecekteki büyüme için konum almak olsun, Umman, Körfez’in en otantik ve yatırımcı dostu pazarlarından birinde varlıkları güvence altına alma fırsatı sunmaktadır.