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Imóveis em Muscat: capital costeira com crescimento estável e apelo a investidores internacionais

Introdução: Por que investir em Muscat

Muscat, a capital de Omã, combina beleza natural, estabilidade política e políticas em evolução favoráveis aos investidores. Posicionada na costa do Golfo de Omã, Muscat oferece uma alternativa serena às cidades hiper-modernas da região do Golfo, com sua mistura de arquitetura tradicional, infraestrutura bem planejada e um mercado imobiliário em crescimento. O governo omanense introduziu novas regulamentações para incentivar a propriedade estrangeira, particularmente em Complexos de Turismo Integrado (ITCs) e zonas de usufruto, oferecendo opções de residência e formatos de locação de longo prazo. O mercado de Muscat está se desenvolvendo de maneira constante, com forte ênfase em comunidades voltadas para a família, vida costeira e projetos de hospitalidade e residenciais de padrão internacional.

Tipos de propriedades disponíveis em Muscat

Os investidores em Muscat podem escolher entre uma gama crescente de opções de imóveis em diversos distritos e desenvolvimentos:

• Complexos de Turismo Integrado (ITCs): Estas são zonas designadas onde os estrangeiros podem comprar propriedades em regime de pleno domínio e obter vistos de residência. Exemplos incluem The Wave (Al Mouj), Muscat Hills e Saraya Bandar Jissah.
• Apartamentos e vilas em zonas residenciais: Embora Omã restrinja a propriedade em pleno domínio fora dos ITCs, acordos de locação de longo prazo (usufruto) são possíveis em desenvolvimentos selecionados.
• Resorts costeiros e residências de marcas: Desenvolvimentos de luxo vinculados a cadeias internacionais de hotéis ou marinas.
• Desenvolvimentos fora do plano: Novas fases em ITCs ou cidades inteligentes de uso misto.
• Unidades comerciais e de escritório: Especialmente nos distritos de Ruwi, Al Khuwair e Ghala.

Propriedade legal para estrangeiros

Omã permite a propriedade de imóveis por estrangeiros sob estruturas legais específicas:

• Zonas de ITC: Estrangeiros podem comprar propriedades em pleno domínio e obter vistos de residência familiar. A propriedade é total e pode ser vendida ou herdada.
• Direitos de usufruto: Fora dos ITCs, os estrangeiros podem assinar contratos de locação renováveis de 50 anos registrados no Ministério da Habitação.
• Propriedade de empresas: Investidores estrangeiros podem usar empresas locais ou parcerias de desenvolvimento para acessar ativos adicionais sob acordos estruturados.

Todas as compras de imóveis são registradas no Ministério da Habitação e Planejamento Urbano. As taxas de transferência padrão são de 3% e a devida diligência deve incluir verificações de título, aprovações de desenvolvedor e validação de contrato legal.

Preços e benchmarks de mercado

• Apartamentos em Al Mouj (The Wave): OMR 900–1.300/m² (USD 2.300–3.300)
• Vilas em Muscat Hills: OMR 220.000–400.000 (USD 570.000–1.040.000)
• Propriedades de beachfront de marcas em Saraya Bandar Jissah: OMR 500.000+ (USD 1,3M+)
• Apartamentos de usufruto em Al Khuwair: OMR 65.000–120.000 (USD 170.000–310.000)

No geral, Muscat oferece melhor valor por metro quadrado do que Dubai ou Doha, particularmente para propriedades à beira-mar e vilas em desenvolvimentos de alto padrão.

Retornos de aluguel e demanda

O mercado de aluguel de Muscat é sustentado por:

• Profissionais expatriados (especialmente dos setores de petróleo e gás, educação e saúde)
• Funcionários do governo e embaixadas
• Turistas do Golfo que usam plataformas de curto prazo nas zonas de ITC

Retornos brutos de aluguel:

• Apartamentos de ITC: 5%–7%
• Vilas: 4%–6%
• Aluguéis móveis de curto prazo: 6%–10%, dependendo da temporada e da vista

Propriedades mobiliadas e casas com acesso a marinas ou praias atraem inquilinos premium e maior retenção.

Infraestrutura e estilo de vida em Muscat

• Transporte: O Aeroporto Internacional de Muscat (MCT) atende à Europa, Ásia e Oriente Médio; rodovias modernas conectam os principais distritos residenciais.
• Saúde: Hospitais de classe mundial, como o Royal Hospital e clínicas internacionais privadas.
• Educação: Escolas internacionais incluem a American British Academy, a Escola Internacional de Omã e a Escola Francesa.
• Lazer: Campos de golfe, marinas, trilhas para caminhadas e centros de varejo de luxo.

O ambiente relaxado de Muscat, baixa densidade e acesso à natureza atraem expatriados que buscam paz, segurança e vida voltada para a família.

Principais áreas de investimento

• Al Mouj (The Wave): ITC com vilas, apartamentos, marina, campo de golfe e zonas comerciais — muito popular entre expatriados
• Muscat Hills: Desenvolvimento centrado em golfe com residências e espaço comercial perto do aeroporto
• Saraya Bandar Jissah: Propriedades de resort de praia de alto padrão com gestão de marca
• Shatti Al Qurum: Área embaixada com vilas de elite e acesso à praia — há muito preferidas por diplomatas

Tributação e estrutura financeira

Omã não tem imposto de renda pessoal e nem imposto sobre ganhos de capital em vendas de propriedades. Os proprietários de imóveis pagam taxas municipais anuais (aproximadamente 0,1%–0,3% do valor) e uma taxa de registro de 3% na compra. A renda de aluguel não é tributada para indivíduos, tornando Muscat uma jurisdição atraente para investidores de fluxo de caixa. Para estruturas comerciais, pode ser aplicado um imposto sobre a renda corporativa (15%).

Residência por investimento

Omã oferece permissões de residência vinculadas à propriedade de imóveis em ITCs. O visto é renovável e se estende aos membros da família imediata. Em 2021, Omã lançou um programa de “Residência para Investidores” de longo prazo, oferecendo opções de residência de 5 e 10 anos para investidores que atendem a critérios de propriedade ou negócios.

Cenários de investimento

• Apartamento em Al Mouj: OMR 120.000, alugado a OMR 700/mês = 7% de rendimento bruto
• Villa de praia em Bandar Jissah: OMR 550.000, usada como aluguel de luxo de curto prazo com tarifas máximas de OMR 300/noite = ~8% de rendimento sazonal
• Escritório comercial em Ghala: OMR 200.000 alugado para empresa de logística com prazo de 5 anos — 6,5% de rendimento

Riscos e considerações

• Propriedades fora de ITC não podem ser possuídas em pleno domínio — restringe certas zonas residenciais para estrangeiros
• A liquidez é moderada — Muscat não é um mercado especulativo como Dubai
• A demanda por aluguel é estável, mas localizada — escolher a micro-localização certa é crucial

Como a VelesClub Int. apoia investimentos em Muscat

• Acesso a propriedades de ITC pré-aprovadas com título limpo e elegibilidade para residência
• Orientação legal para compras em pleno domínio e usufruto
• Gestão de propriedade turnkey, configuração de aluguel de curto prazo e locação de longo prazo
• Coordenação com consultores de visto e parceiros de realocação

Conclusão

Muscat oferece uma mistura única de vida costeira, segurança jurídica e demanda de aluguel estável. À medida que Omã diversifica sua economia e expande o acesso a investidores estrangeiros, a capital se destaca para aqueles que buscam valor, estilo de vida e posicionamento de longo prazo no Golfo. Com a VelesClub Int., os investidores se beneficiam de projetos selecionados, suporte legal transparente e gestão de ponta a ponta adaptada ao potencial emergente do mercado imobiliário de Muscat.