Propriétés d'investissement commerciales et résidentielles en OmanPays de la brise marine, des canyonset d'un rythme d'investissement calme

Immobilier à Oman : Investissement en pleine propriété dans le joyau caché du Golfe

Pourquoi investir dans l'immobilier à Oman

Oman, situé sur la côte sud-est de la péninsule arabique, offre un mélange unique de tradition du Moyen-Orient, de beauté naturelle et d'ouverture économique croissante. Bien souvent éclipsé par ses voisins du Golfe tels que les ÉAU et le Qatar, Oman se positionne discrètement comme une destination d'investissement immobilier attractive, stable et à long terme. Son industrie touristique en croissance, sa longue côte, son cadre juridique solide et ses zones de propriété étrangère dédiées le rendent particulièrement attrayant pour ceux qui recherchent une vie au bord de la mer ou un investissement dans des marchés émergents. L'introduction de la résidence permanente pour les propriétaires de biens renforce encore le profil favorable aux investisseurs d'Oman.

Types de biens et usages autorisés

Le marché immobilier d'Oman répond à la fois aux acheteurs nationaux et aux investisseurs internationaux, offrant divers types de biens pour un usage résidentiel, commercial et touristique :

• Appartements et condos : Disponibles au sein des complexes de tourisme intégré (ITC), offrant généralement des commodités telles que piscines, salles de sport et sécurité.
• Villas et maisons de ville : Populaires dans les développements suburbains et côtiers ; souvent vendues dans des communautés fermées ou des zones ITC.
• Parcelles de terrain : Les étrangers peuvent acheter des terrains uniquement dans des zones désignées ; les ressortissants omanais ont un accès plus large.
• Immobilier commercial : Bureaux, unités de vente au détail et bâtiments à usage mixte à Mascate et dans les zones industrielles.
• Projets d'hospitalité et de tourisme : Hôtels, stations et appartements avec services à Salalah, Mascate et Duqm.

Cadre juridique et propriété pour les étrangers

Oman a introduit des systèmes structurés permettant aux ressortissants étrangers d'acheter des biens immobiliers dans des zones spécifiques sous des conditions bien réglementées :

• Propriété en pleine propriété : Autorisée uniquement au sein des complexes de tourisme intégré (ITC), qui sont des développements planifiés approuvés par le gouvernement.
• Résidence par investissement : Les étrangers qui achètent un bien d'une valeur d'au moins 250 000 OMR (~650 000 USD) peuvent obtenir un visa de résidence renouvelable de 10 ans.
• Propriété en leasehold : Des baux à long terme (jusqu'à 99 ans) sont autorisés dans certains cas, en particulier pour les terrains commerciaux ou industriels.
• Enregistrement de titre : Toutes les transactions doivent être enregistrées auprès du ministère du Logement et de la Planification urbaine et sont soumises à des frais de transfert de 3 à 5 %.
• Droits d'héritage : Les biens peuvent être transmis aux héritiers légaux, mais des procédures spécifiques d'héritage doivent être suivies pour les étrangers non musulmans.

Prix, liquidité et tendances du marché

Le marché immobilier d'Oman reste abordable par rapport à d'autres pays du CCG. La pandémie de COVID-19 a entraîné une chute temporaire des prix, mais le marché s'est depuis redressé, soutenu par des incitations gouvernementales et une demande accrue de logements de qualité. En 2024, les prix moyens des biens comprennent :

Emplacement	Appartement (par m²)	Fourchette de prix des villas
The Wave (Mascate)	OMR 1 000 – 1 600	OMR 200 000 – 900 000
Salons de Mascate	OMR 800 – 1 400	OMR 180 000 – 600 000
Qurum / Shatti Al Qurum	OMR 700 – 1 200	OMR 150 000 – 450 000
Salalah	OMR 500 – 800	OMR 100 000 – 300 000
Duqm	OMR 400 – 700	OMR 90 000 – 250 000

Bien que la liquidité dans les ITC de Mascate soit généralement bonne, les zones moins urbaines peuvent nécessiter des périodes de revente plus longues. Les rendements locatifs dans les principaux développements peuvent atteindre 6 à 8 % par an, en particulier pour les unités meublées dans les zones fréquentées par les touristes.

Scénarios d'investissement

Le marché immobilier d'Oman présente une gamme d'options d'investissement, chacune alignée avec différents objectifs :

• Acheter pour louer dans les ITC : Les investisseurs achètent des appartements ou des villas pour une location à court ou à long terme. Les meilleurs rendements se trouvent à Mascate et Salalah.
• Développement hôtelier : Les investisseurs peuvent développer ou acquérir des hôtels et des propriétés de villégiature, avec une forte croissance prévue du tourisme.
• Bureaux et unités de vente au détail : L'immobilier commercial dans la région capitale est en demande auprès des PME locales et des entreprises internationales.
• Projets à usage mixte et en bord de mer : The Wave et Al Mouj offrent des packages combinant des retours résidentiels et commerciaux.
• Acquisition de terrain à Duqm : Avec Duqm qui s'apprête à devenir un centre logistique et industriel, les investisseurs en phase précoce ciblent l'acquisition de terrains pour un futur développement.

Meilleures localisations pour l'investissement immobilier

Oman offre plusieurs zones où l'investissement dans la propriété est autorisé ou particulièrement attrayant pour les acheteurs étrangers :

• Mascate : Ville capitale et centre économique. Des zones comme The Wave (Al Mouj), Salons de Mascate et Qurum sont des choix de premier plan pour l'investissement résidentiel.
• Salalah : Connue pour sa verdure, sa saison de la mousson (Khareef) et son infrastructure touristique en expansion.
• Duqm : Une nouvelle zone économique avec un port, une zone franche et un futur aéroport. Idéal pour les investissements commerciaux et industriels.
• Nizwa et Sohar : Villes traditionnelles avec un attrait culturel et une demande résidentielle régionale.
• Al Jissah et Yiti Bay : Ciblées pour le développement de stations de luxe et de marinas.

Infrastructure et accessibilité

L'infrastructure d'Oman se développe progressivement et soutient l'expansion de l'immobilier résidentiel et commercial :

• Aéroports : L'aéroport international de Mascate dessert des routes mondiales majeures ; Salalah et Duqm disposent de réseaux régionaux en expansion.
• Réseau routier : Des autoroutes modernes relient Mascate à toutes les grandes villes ; des routes internes de haute qualité desservent les ITC.
• Santé : Excellents hôpitaux privés à Mascate et dans les grandes villes ; le tourisme médical est un secteur en pleine croissance.
• Éducation : Des écoles internationales comme l'ABA et la British School Mascate servent les familles expatriées.
• Services publics et Internet : Services fiables avec un déploiement du 5G en cours dans les grands centres urbains.

Avantages de résidence et fiscaux

Le cadre juridique et fiscal d'Oman est conçu pour encourager la participation étrangère à long terme :

• Résidence par achat immobilier : Un visa de résidence de 10 ans est accordé aux étrangers qui achètent un bien d'une valeur de 250 000 OMR ou plus dans les zones approuvées.
• Pas d'impôt sur le revenu personnel : Les particuliers ne paient pas d'impôt sur le revenu sur les salaires ou les revenus locatifs des biens.
• Pas d'impôt foncier : Oman n'impose actuellement pas d'impôts fonciers annuels pour les particuliers.
• Gains en capital : Pas d'impôt sur les gains en capital sur la vente de biens.
• Basses taxes commerciales : L'impôt sur les sociétés est de 15 %, avec des incitations possibles pour les projets touristiques et industriels.

Oman évite également la volatilité extrême des marchés immobiliers spéculatifs observée ailleurs dans la région, offrant des retours plus stables et ancrés.

Risques et considérations

Bien qu'Oman soit un marché sûr et prometteur, les investisseurs doivent prendre en compte plusieurs facteurs :

• Zones restreintes : Les étrangers ne peuvent acheter que dans des ITC désignés ou par l'intermédiaire d'entités commerciales.
• Limitations de liquidité : En dehors des grands développements, la revente peut prendre du temps.
• Procédures légales : Les transactions doivent être effectuées par l'intermédiaire d'agents agréés et enregistrées auprès du gouvernement ; des barrières linguistiques peuvent survenir.
• Financement limité : Les options hypothécaires pour les étrangers sont rares ; la plupart des achats se font en espèces.
• Pace du marché émergent : Certains projets subissent des retards, et le développement urbain peut avancer plus lentement qu'à Dubaï ou Doha.

Conclusion : Oman comme frontière immobilière dans le Golfe

Oman présente une proposition de valeur unique pour les investisseurs immobiliers à la recherche de stabilité, de richesse culturelle et de retours à long terme dans le CCG. Ses zones immobilières en pleine propriété, les avantages liés à l'investissement avec visa et sa beauté naturelle intacte en font un lieu idéal pour ceux qui préfèrent une croissance mesurée à une spéculation excessive. Que ce soit pour acheter un appartement en bord de mer à Mascate, acquérir une unité de villégiature à Salalah ou se positionner pour une croissance future à Duqm, Oman offre une occasion rare de sécuriser des actifs dans l'un des marchés les plus authentiques et favorables aux investisseurs du Golfe.