فهرست املاک سرمایه گذاری بالیاملاک سودآور درقلب اندونزی

املاک و مستغلات در بالی، اندونزی: زندگی گرمسیری با سرمایه‌گذاری جهانی

چرا در بالی سرمایه‌گذاری کنیم

بالی یکی از نمادین‌ترین مقاصد جهان برای سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات با تمرکز بر سبک زندگی است. به عنوان مرکز گردشگری پیشرو اندونزی، این جزیره دیجیتال نومادها، بازنشسته‌ها، توسعه‌دهندگان مهمان‌نوازی و سرمایه‌گذاران اجاره کوتاه‌مدت را به خود جذب می‌کند. با ترکیبی منحصر به فرد از فرهنگ، طبیعت، زیرساخت‌های رفاه و گردشگری در حال رونق، بالی فرصتی جذاب برای سرمایه‌گذاری در آسیای جنوب شرقی ارائه می‌دهد. در حالی که مالکیت خارجی تحت مقررات خاصی است، پتانسیل برای بازده اجاره، افزایش ارزش ملک و توسعه تفریحگاه‌ها همچنان سرمایه‌گذاری بین‌المللی را جذب می‌کند.

انواع و استفاده‌های ملک در بالی

بالی انواع مختلفی از فرمت‌های املاک و مستغلات را در مناطق ساحلی و درونی خود ارائه می‌دهد. انواع کلیدی املاک شامل:

• ویلاها: محبوب‌ترین فرمت سرمایه‌گذاری، به ویژه در چانگو، اوبود و سمینیاک. معمولاً به عنوان منبع درآمد اجاره کوتاه‌مدت از طریق Airbnb و پلتفرم‌های مشابه استفاده می‌شود.
• آپارتمان‌ها و کاندومینیوم‌ها: موجودی محدود، عمدتاً در مناطقی مانند کوتا و نوسا دوآ، معمولاً به دنبال بازدیدکنندگان بلندمدت و خارجی‌ها است.
• زمین: زمین‌های ساحلی و درونی برای اجاره و توسعه موجود است. محبوب برای ساخت ویلا یا اکوسراها.
• هتل‌های تفریحگاهی و بوتیک: سرمایه‌گذاران مهمان‌نوازی بر روی سمینیاک، اولواتو و لووینا برای عملیات مهمان‌داری تجاری تمرکز می‌کنند.
• فضاهای خرده‌فروشی و همکاری: مناطق با تقاضای بالا مانند چانگو و اوبود فرصت‌های تجاری برای کافه‌ها، استودیوها و مراکز کار از راه دور ارائه می‌دهند.

چارچوب قانونی و مالکیت خارجی

قانون اندونزی به خارجی‌ها اجازه مالکیت مستقیم زمین آزاد (حق مالکیت) را نمی‌دهد، اما چندین ساختار قانونی امکان سرمایه‌گذاری ملکی را فراهم می‌کند:

• اجاره‌ای (حق اجاره): متداول‌ترین فرمت برای سرمایه‌گذاران خارجی. ملک برای ۲۵–۳۰ سال اجاره داده شده و قابل تمدید تا ۸۰ سال یا بیشتر است.
• حق استفاده (حق کاربرد): عنوانی که به خارجی‌ها با کیتاس (مجوز اقامت) تعلق می‌گیرد، معمولاً برای استفاده مسکونی، قابل تمدید پس از ۳۰ سال.
• ساختار وصی: استفاده از یک شهروند اندونزی برای نگهداری عنوان. این ساختار به لحاظ قانونی پرخطر است و بدون نظارت قانونی توصیه نمی‌شود.
• شرکت‌های خارجی (PT PMA): خارجی‌ها می‌توانند شرکتی در اندونزی تأسیس کنند تا مالکیت املاک تجاری را به دست آورند و پروژه‌های توسعه را انجام دهند.

ضروری است با سردفتران محلی با تجربه و مشاوران حقوقی همکاری کنید تا مطمئن شوید که به مقررات پایبند باشید و خطرات را کاهش دهید.

قیمت‌ها، نقدینگی و روندهای بازار

بازار املاک و مستغلات بالی به طور قابل توجهی بر اساس موقعیت و نوع متفاوت است. تا سال ۲۰۲۴، بازه‌های متوسط قیمت شامل:

موقعیت	قیمت ویلا (USD)	قیمت زمین (USD/m²)
سمینیاک	$۳۵۰،۰۰۰ – $۱،۲۰۰،۰۰۰	$۵۰۰ – $۸۰۰
چانگو	$۴۰۰،۰۰۰ – $۱،۵۰۰،۰۰۰	$۷۰۰ – $۱،۲۰۰
اوبود	$۲۵۰،۰۰۰ – $۸۰۰،۰۰۰	$۲۰۰ – $۴۰۰
اولواتو	$۳۰۰،۰۰۰ – $۹۰۰،۰۰۰	$۲۵۰ – $۶۰۰
لووینا (شمال)	$۱۵۰،۰۰۰ – $۴۰۰،۰۰۰	$۱۰۰ – $۲۵۰

تقاضای ویلا در جنوبی‌ترین نقطه بالی، به ویژه در چانگو، به علت ورود دیجیتال نومادها، در بالاترین سطح است. اوبود همچنان برای خریداران رفاه و بازنشستگی جذاب باقی مانده است. مناطق شمالی قیمت‌های ورودی کمتری دارند اما نقدینگی کمتری نیز همراه دارند.

مناطق کلیدی سرمایه‌گذاری

هر منطقه از بالی پیشنهاد متفاوتی از ارزش را ارائه می‌دهد:

• چانگو: کانون فرهنگ کار از راه دور، یوگا و موج‌سواری. نرخ اشغال بالا برای اجاره‌های کوتاه‌مدت، افزایش قابل توجه سرمایه.
• سمینیاک: مرکز گردشگری مستقر با خرده‌فروشی لوکس، کلوپ‌های ساحلی و ویلاهای برند.
• اولواتو و بینینگ: مناطق در حال توسعه سریع در بالای صخره‌ها با مناظر شگفت‌انگیز و جذابیت موج‌سواری.
• اوبود: قلب فرهنگی و روحانی بالی. محبوب با گردشگران رفاهی و توسعه‌دهندگان بازنشسته.
• سانور و نوسا دوآ: مناطق دوستانه خانواده و آرام‌تر با هتل‌های تفریحگاهی و پتانسیل اجاره بلندمدت.
• لووینا (شمال بالی): بازار نوظهور با خط سواحل زیبا و قیمت‌های پایین‌تر زمین.

درآمد اجاره و سناریوهای سرمایه‌گذاری

بالی یکی از سودآورترین بازارهای اجاره کوتاه‌مدت در آسیای جنوب شرقی است. مدل‌های متداول سرمایه‌گذاری شامل:

• خرید برای اجاره ویلاها: املاک در چانگو و سمینیاک می‌توانند بازده خالص سالانه ۸–۱۲% از طریق پلتفرم‌هایی مانند Airbnb و Booking.com تولید کنند.
• اجاره بلندمدت: اجاره‌های ماهانه برای خارجی‌ها و کارگران دیجیتالی درآمدی پایدارتر، هرچند کمتر (۴–۶%) را ارائه می‌دهد.
• ساخت و فروش: سرمایه‌گذاران زمین اجاره می‌کنند، ویلاها می‌سازند و املاک آماده فروش به خارجی‌ها یا محلی‌ها می‌فروشند.
• پروژه‌های اکولوژیکی یا بازنشستگی: در اوبود و شمال بالی محبوب هستند، این‌ها به مسافران رفاهی جذاب هستند.

بسیاری از سرمایه‌گذاران از مدیران محلی املاک برای مدیریت رزرو، نظافت و تطابق قانونی استفاده می‌کنند. گردشگری بین ماه‌های مه و سپتامبر به اوج می‌رسد، با تقاضای قوی از استرالیا و اروپا در زمستان.

زیرساخت و دسترسی

بالی به بهبود زیرساخت‌های خود ادامه می‌دهد تا به نیازهای روزافزون گردشگری و مسکن پاسخ دهد:

• فرودگاه بین‌المللی Ngurah Rai (DPS): پروازهای مستقیم از آسیا، استرالیا و خاورمیانه؛ در حال گسترش به منظور ارائه خدمات به مسافران اروپایی و آمریکایی.
• شبکه جاده‌ای: جاده‌های اصلی جنوب را به اوبود و شمال بالی متصل می‌کند، هرچند که ترافیک در مناطق گردشگری معمول است.
• تلفن همراه: اینترنت پرسرعت و فضاهای همکاری در چانگو، اوبود و دنپاسار به طور گسترده‌ای در دسترس هستند.
• بهداشت و درمان: بیمارستان‌ها و کلینیک‌های خصوصی به خارجی‌ها و گردشگران پزشکی (مانند BIMC، سیلوم و کسح ایبو) خدمات رسانی می‌کنند.
• مدارس بین‌المللی: مدرسه سبز بالی، مدرسه جامعه چانگو و مدرسه دیاتمیکا خانواده‌های خارجی بلندمدت را جذب می‌کنند.

ریسک‌ها و ملاحظات

با وجود منافع، سرمایه‌گذاری در بالی با چندین هشدار همراه است:

• محدودیت‌های مالکیت: خارجی‌ها نمی‌توانند زمین آزاد را مالک شوند، که ساختارهای قانونی ضروری است.
• محدودیت‌های اجاره‌ای: اجاره‌ها نیاز به مذاکره مجدد با مالکین زمین دارند و ارزش‌های فروش به مدت باقی‌مانده وابسته است.
• توسعه بیش از حد: در برخی مناطق (مانند بروا و ساحل اکو)، عرضه از رشد زیرساخت پیشی می‌گیرد.
• ریسک‌های ارز و مالیات: معاملات معمولاً به IDR انجام می‌شود؛ مالیات‌ها بر درآمد اجاره و سود سرمایه باید تحت قانون اندونزی اعلام شود.
• ریسک بلایای طبیعی: بالی در یک منطقه آتشفشانی و لرزه‌خیز است — بیمه ضروری است.

نتیجه‌گیری: بالی به عنوان یک مگنت ملکی جهانی

بالی سبک زندگی استثنایی، پتانسیل اجاره و انعطاف‌پذیری در توسعه را به یکی از پرطرفدارترین مقاصد املاک و مستغلات در منطقه آسیا-اقیانوسیه ترکیب می‌کند. در حالی که مالکیت خارجی نیاز به ساختارهای قانونی دقیق دارد، فرصت‌های ویلاهای اجاره‌ای، توسعه زمین و اجاره‌های کوتاه‌مدت همچنان بسیار جذاب باقی مانده‌اند. با جامعه خارجی در حال رشد، بهبودی پایدار در گردشگری و زیرساخت‌های در حال تحول، بالی همچنان سرمایه‌گذاران بین‌المللی را که به دنبال بازگشت و بازنشستگی در یک بهشت گرمسیری هستند، جذب می‌کند.