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Immobilien in Maskat: Küstenhauptstadt mit stabilem Wachstum und internationaler Anziehungskraft für Investoren

Einleitung: Warum in Maskat investieren

Maskat, die Hauptstadt von Oman, vereint natürliche Schönheit, politische Stabilität und sich entwickelnde investorfreundliche Politiken. Am Golf von Oman gelegen, bietet Maskat eine ruhige Alternative zu den hypermodernen Städten der Golfregion, mit einer Mischung aus traditioneller Architektur, gut durchdachter Infrastruktur und einem wachsenden Immobilienmarkt. Die omanische Regierung hat neue Regelungen eingeführt, um ausländischen Besitz zu ermutigen, insbesondere in Integrierten Tourismuskomplexen (ITCs) und Usufruktzonen, die Residenzoptionen und langfristige Leasingformate bieten. Der Markt in Maskat entwickelt sich stetig, mit starkem Fokus auf familienorientierte Gemeinschaften, Küstenleben und internationale Gastfreundschafts- und Wohnprojekte.

Verfügbare Immobilientypen in Maskat

Investoren in Maskat können aus einer wachsenden Palette von Immobilienoptionen in verschiedenen Stadtteilen und Entwicklungen wählen:

• Integrierte Tourismuskomplexe (ITCs): Dies sind designated Zonen, in denen Ausländer Eigentum erwerben und Aufenthaltsgenehmigungen erhalten können. Beispiele sind The Wave (Al Mouj), Maskat Hills und Saraya Bandar Jissah.
• Wohnungen und Villen in Wohnzonen: Während Oman Eigentum außerhalb von ITCs einschränkt, sind langfristige Pacht (Usufrukt) Verträge in ausgewählten Entwicklungen möglich.
• Küstenresorts und markenrechtlich geschützte Wohnanlagen: Luxuriöse Entwicklungen, die an internationale Hotelketten oder Yachthäfen gebunden sind.
• Off-Plan-Entwicklungen: Neue Phasen in ITCs oder gemischt genutzten Smart Cities.
• Kommerzielle und Büroeinheiten: Besonders in den Stadtteilen Ruwi, Al Khuwair und Ghala.

Rechtlicher Besitz für Ausländer

Oman erlaubt ausländischen Immobilienbesitz unter spezifischen rechtlichen Rahmenbedingungen:

• ITC-Zonen: Ausländer können Eigentum im freien Besitz erwerben und Familienaufenthaltsvisa erhalten. Das Eigentum ist voll und kann verkauft oder vererbt werden.
• Usufruktrechte: Außerhalb von ITCs können Ausländer 50-jährige, erneuerbare Pachtverträge unterzeichnen, die beim Ministerium für Wohnungsbau registriert sind.
• Unternehmensbesitz: Ausländische Investoren können lokale Unternehmen oder Entwicklungspartnerschaften nutzen, um auf zusätzliche Vermögenswerte unter strukturierten Vereinbarungen zuzugreifen.

Alle Immobilienkäufe werden beim Ministerium für Wohnungsbau und Stadtplanung registriert. Die standardmäßigen Übertragungsgebühren betragen 3% und die Due Diligence muss Titelprüfungen, Genehmigungen von Entwicklern und die Validierung rechtlicher Verträge beinhalten.

Preise und Marktbenchmarks

• Wohnungen in Al Mouj (The Wave): OMR 900–1,300/m² (USD 2,300–3,300)
• Villen in Maskat Hills: OMR 220,000–400,000 (USD 570,000–1,040,000)
• Markenrechtlich geschützte Strandimmobilien in Saraya Bandar Jissah: OMR 500,000+ (USD 1,3M+)
• Usufruktwohnungen in Al Khuwair: OMR 65,000–120,000 (USD 170,000–310,000)

Insgesamt bietet Maskat ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis pro Quadratmeter als Dubai oder Doha, insbesondere für Strand- und Villenimmobilien in hochwertigen Entwicklungen.

Mietrenditen und Nachfrage

Der Mietmarkt von Maskat wird gestützt durch:

• Expatriate Fachkräfte (insbesondere aus den Bereichen Öl & Gas, Bildung und Gesundheitswesen)
• Regierungsangestellte und Botschaften
• Gulf-Touristen, die kurzfristige Plattformen in ITC-Zonen nutzen

Bruttomietrenditen:

• ITC-Wohnungen: 5%–7%
• Villen: 4%–6%
• Kurzfristige möblierte Vermietungen: 6%–10%, abhängig von Saison und Aussicht

Vermietete Immobilien und Häuser mit Zugang zur Marina oder zum Strand ziehen hochwertige Mieter an und sorgen für eine höhere Bindung.

Infrastruktur und Lebensstil in Maskat

• Transport: Der internationale Flughafen Maskat (MCT) bedient Europa, Asien und den Nahen Osten; moderne Autobahnen verbinden wichtige Wohnbezirke.
• Gesundheitswesen: Weltklasse-Krankenhäuser wie das Royal Hospital und private internationale Kliniken.
• Bildung: Internationale Schulen sind unter anderem die American British Academy, die Internationale Schule von Oman und die Französische Schule.
• Freizeit: Golfplätze, Yachthäfen, Wanderwege und Luxus-Einzelhandelszentren.

Die entspannte Umgebung Maskats, die niedrige Dichte und der Zugang zur Natur sind für Expats, die Frieden, Sicherheit und familienorientiertes Leben suchen, attraktiv.

Wichtige Investitionsgebiete

• Al Mouj (The Wave): ITC mit Villen, Wohnungen, Marina, Golfplatz und Gewerbegebieten – sehr beliebt bei Expats
• Maskat Hills: Golfzentrierte Entwicklung mit Wohnräumen und Gewerbeflächen in der Nähe des Flughafens
• Saraya Bandar Jissah: Luxuriöse Strandresort-Immobilien mit Markenverwaltung
• Shatti Al Qurum: Botschaftsgebiet mit Elite-Villen und Zugang zum Strand – dauerhaft bei Diplomaten beliebt

Besteuerung und Finanzstruktur

In Oman gibt es keine persönliche Einkommensteuer und keine Kapitalertragssteuer auf Immobilienverkäufe. Immobilieneigentümer zahlen jährliche Gemeindekosten (ca. 0,1%–0,3% des Wertes) und eine Registrierungsgebühr von 3% beim Kauf. Mieteinnahmen werden für Privatpersonen nicht besteuert, was Maskat zu einer attraktiven Jurisdiktion für Cashflow-Investoren macht. Für kommerzielle Strukturen kann eine Körperschaftsteuer (15%) anfallen.

Aufenthalt durch Investition

Oman bietet Aufenthaltserlaubnisse, die an den Immobilienbesitz in ITCs gebunden sind. Das Visum ist erneuerbar und gilt für unmittelbare Familienangehörige. 2021 startete Oman ein langfristiges „Investor Residency Program“, das 5- und 10-jährige Aufenthaltsoptionen für Investoren anbietet, die die Immobilien- oder Geschäftskriterien erfüllen.

Investitionsszenarien

• Wohnung in Al Mouj: OMR 120,000, vermietet für OMR 700/Monat = 7% Bruttorendite
• Strandvilla in Bandar Jissah: OMR 550,000, als luxuriöse Kurzzeitvermietung genutzt mit Spitzenpreisen von OMR 300/Nacht = ~8% saisonale Rendite
• Gewerbeimmobilie in Ghala: OMR 200,000, vermietet an Logistikunternehmen mit 5-Jahres-Vertrag — 6,5% Rendite

Risiken und Überlegungen

• Außerhalb von ITC können Immobilien nicht im Freien Besitz gehalten werden — schränkt bestimmte Wohngebiete für Ausländer ein
• Liquidität ist moderat — Maskat ist kein spekulativer Markt wie Dubai
• Mietnachfrage ist stabil, aber lokalisiert — die Wahl des richtigen Mikrolokations ist entscheidend

Wie VelesClub Int. Investitionen in Maskat unterstützt

• Zugang zu vorab genehmigten ITC-Immobilien mit sauberem Titel und Residenzberechtigung
• Rechtliche Unterstützung für Käufe im Freien Besitz und Usufrukt
• Turnkey-Immobilienmanagement, Kurzzeitvermietung und langfristige Vermietung
• Koordination mit Visaberatern und Umzugspartnern

Fazit

Maskat bietet eine einzigartige Mischung aus Küstenleben, rechtlicher Sicherheit und stabiler Mietnachfrage. Während Oman seine Wirtschaft diversifiziert und den Zugang für ausländische Investoren erweitert, sticht die Hauptstadt für diejenigen hervor, die Wert, Lebensstil und langfristige Positionierung im Golf anstreben. Mit VelesClub Int. profitieren Investoren von kuratierten Projekten, transparenter rechtlicher Unterstützung und einer umfassenden Verwaltung, die auf das aufstrebende Immobilienpotenzial von Maskat zugeschnitten ist.