Tel Aviv Gayrimenkul Yatırımları ile Portföy ÇeşitlendirmesiStartup'ların, plajlarınve elit kliniklerin şehri

Tel Aviv, İsrail'de gayrimenkul: artan talep, sınırlı arazi ve premium kiralık pazar ile küresel şehir

Giriş: Neden Tel Aviv'e yatırım yapmalıyız

Tel Aviv, İsrail ekonomisinin ve yenilik ekosisteminin kalbidir. Orta Doğu'nun en yüksek metrekare maliyetlerinden birine sahip Akdeniz metropolü olarak, plajda yaşamayı, hızla büyüyen bir teknoloji ekosistemini, kültürel çekiciliği ve uluslararası yatırımcı ilgisini birleştirir. Görece az arazi büyüklüğüne rağmen, sürekli göç, startup büyümesi ve sınırlı arz nedeniyle talep son derece yüksektir. Tel Aviv'de gayrimenkul sahibi olmak yalnızca deniz kenarında yaşamakla ilgili değil, dünya genelinde en dayanıklı ve hızlı değer kazanan kentsel piyasalardan birine ortak sahibi olmaktır.

Mevcut mülk türleri

Tel Aviv gayrimenkul piyasası, çeşitli yatırımcı profilleri için uygun birçok format sunmaktadır:

• Lüks daireler, Rothschild Bulvarı, Neve Tzedek ve Eski Kuzey gibi merkezi bölgelerde restoran, kültür ve iş bölgesine yakınlık sunmakta olup, buradaki fiyatlar en yüksektir, ancak prestij ve likidite de öyledir.
• Plaj kenarı konutları, Herbert Samuel Caddesi ve Marina boyunca deniz manzarası ve kısa süreli kiralama çekiciliği sunmaktadır; özellikle turistler ve dijital göçebeler için.
• Şehir loftları ve küçük daireler, Florentin ve Lev HaIr gibi bölgelerde daha genç kiracıları çekmekte ve güçlü uzun vadeli kiralama talebi bulunmaktadır.
• Yeni gelişmeler, Sarona, Midtown ve Kuzey Tel Aviv'de, concierge hizmetleri, spor salonları, otoparklar ve havuzlar ile yüksek katlı binalar içermekte olup, kurumsal kiracılar veya varlıklı expatriatlardan oluşan ideal bir hedef kitledir.

Arazi sahipliği ve hukuk yapısı

Yabancıların İsrail'de mülk satın almalarına çok az kısıtlama ile izin verilmektedir. En dikkat çekici hukuki detay, özel mülkiyetteki serbest mülk ve İsrail Arazi İdaresi (ILA) tarafından sahip olunan kiralık araziler arasındaki ayrımdır. İsrail'deki arazinin yaklaşık %93'ü devlet mülkiyetindedir ve genellikle 49-98 yıl gibi uzun dönemli şartlarla kiralanmaktadır. Bu yapı güvenli olmasına rağmen, yenileme ücretleri ve ilgili vergileri anlamak önemlidir. Ayrıca, yabancıların bir Vergi Kimlik numarası alması ve satın alma sürecinde lisanslı bir gayrimenkul avukatıyla çalışması gerekmektedir. Tüm işlemler, Arazi Kayıt Ofisi (“Tabu”) veya ilgili şirket kaydedicisi ile kaydedilmelidir.

Mülk vergileri ve işlem maliyetleri

• Satın alma vergisi, mülkün değerine bağlı olarak yabancı alıcılar için %8-10 arasında değişmektedir.
• Hukuki ücretler genellikle işlem değerinin %1-2’sine eşdeğerdir.
• Ajan komisyonu genellikle %2 + KDV (paylaşımlı veya alıcı tarafından ödenmiş) şeklindedir.
• Değer artışı vergisi yeniden satışta uygulanır, ancak mülkiyet süresi ve ikamet durumu gibi faktörlere bağlı olarak muafiyetler uygulanabilir.

Fiyat aralığı ve değer trendleri

Tel Aviv, sürekli olarak dünya çapında en pahalı şehirlerden biri olarak metrekare başına sıralanmaktadır. 2024-2025 itibarıyla:

• Merkez Tel Aviv: $12,000–$22,000/m²
• Eski Kuzey: $9,000–$16,000/m²
• Plaj kenarı birimleri: $15,000–$25,000/m²
• Çevre mahalleler: $7,000–$11,000/m²

Yüksek giriş fiyatlarına rağmen, değer artışı son on yılda yılda %4-7 arasında istikrarlı kalmaktadır. Arazi son derece sınırlıdır ve birçok alanda yükseklik ve yoğunluğun kısıtlanmasına ilişkin zoning düzenlemeleri, uzun vadeli değer korumasını daha da desteklemektedir.

Kiralama getiri ve talep profili

Tel Aviv'de kiralık getiriler lokasyona ve formata göre değişiklik göstermektedir:

• Uzun vadeli kiralamalar: Lüks segmentlerde getiriler genellikle %2.5-4.5 arasında, daha küçük birimlerde veya merkezi olmayan mahallelerde %4-6 arasında değişiklik göstermektedir.
• Kısa vadeli kiralamalar (Airbnb gibi platformlar aracılığıyla): Getiriler %7-10’a kadar çıkabilmekte ama özel lisanslamalar gerektirmekte ve sürekli değişen şehir düzenlemelerine uymak zorundadır.

Kiralama talebi şu faktörler tarafından desteklenmektedir:

• Teknoloji sektörü çalışanları ve girişimciler
• Yabancı elçilik personeli ve STK'lar
• İsrail’e dönen ya da yatırım yapan Yahudi diasporası
• Plajda daire arayan turistler
• Tıp, hukuk ve mühendislik programlarındaki öğrenciler

Yatırım için en umut verici alanlar

• Neve Tzedek: Butik cazibesi, taş sokakları ve lüks yenilemeleri ile yaşam tarzı alıcıları ve butik kiralamalar için ideal.
• Florentin: Sanatçılar, genç profesyoneller ve kentsel geliştiricileri çeken bir gentrifikasyon bölgesi. Görece uygun fiyatlı ve potansiyel artışı taşımaktadır.
• Eski Kuzey ve Basel bölgesi: Aile dostu, yeşil ve yüksek likiditeye sahiptir — büyük dairelerin arzı çok sınırlıdır.
• Yad Eliyahu ve Kiryat Shalom: Şehir yenileme ve altyapı iyileştirmeleri altında olan doğu ve güney Tel Aviv mahallesi.
• Plaj (Herbert Samuel): Yüksek fiyatlı ama küresel olarak aranan. Genellikle ikinci evler olarak veya prestij konumlandırması için satın alınır.

Gelişim fırsatları

Tel Aviv ayrıca şu alanlarda fırsatlar sunmaktadır:

• Şehir yenileme projeleri (Tama 38 ve Pinui Binui), eski binaların yıkılarak veya güçlendirilerek daha yüksek standartlarda binalarla değiştirilmesini içerir. Yatırımcılar, bunlara daha erken dahil olabileceği gibi geliştiricilere de çalışabilirler.
• Ön inşaat projeleri: Plan aşamasında alım yapmak, yatırımcıların tamamlanmadan önce indirimleri güvence altına almasına olanak tanır ancak hukuki özen gösterilmesi önemlidir.
• Micro-ünitler veya döşenmiş kiralık daireler: Kamu ulaşım merkezlerine yakın, iyi döşenmiş küçük daireler, ortalamanın üzerinde getiri sağlayabilir.

Riskler ve kısıtlamalar

Güçlü bir piyasa olmasına rağmen Tel Aviv'in gayrimenkul piyasası zorluklardan muaf değildir:

• Yüksek giriş fiyatı ve merkez bankası politikası nedeniyle artan ipotek maliyetleri
• Yabancı mülkiyet veya kiralama uygulamalarıyla ilgili ara sıra hükümet düzenlemeleri
• Temel bölgelerde sınırlı yeni arazi bulunabilirliği
• Diğer ülkelere kıyasla yüksek vergi oranları

Gayrimenkul ve ikamet durumu

İsrail'de mülk satın almak, otomatik olarak ikamet veya vatandaşlık kazandırmaz. Ancak, Yahudi yatırımcılar, geri dönüş yasası kapsamında Aliyah başvurusu yapabilirler ve bu yasalardan göç ve vergi avantajları sağlanmaktadır. Yahudi olmayan yabancı alıcılar genellikle mülk başına kısıtlama olmaksızın edinenebilirler ancak 90 günden fazla kalışlar için vize kurallarına uymak zorundadırlar. Uzun vadeli kalışlar için alternatif vize yapıları veya çift vatandaşlık gerekebilir.

VelesClub Int. yatırımcılara nasıl destek olur

VelesClub Int. ekibimiz, Tel Aviv pazarına kapsamlı bir giriş sağlamaktadır:

• Pazar dışı ve geliştirici destekli liste seçimleri
• Mülk tapuları ve sahiplik haklarının hukuki teyidi
• İsrail banka hesaplarının kurulması ve Vergi Kimlik sınırına ulaşılması konusunda yardım
• Mülk yönetimi, döşeme ve kiralama optimizasyonu
• Çıkış planlaması ve ortak ajanslar aracılığıyla yeniden satış

Sonuç

Tel Aviv'e yatırım yapmak, uzun vadeli sermaye koruma, yaşam tarzı entegrasyonu veya küresel bir varlığa çeşitlendirme için ideal, yüksek engelli ve yüksek değerli bir stratejidir. Sınırlı arazi, güçlü demografik temeller ve Orta Doğu'nun "Silicon Wadi" olarak tanınan ünü ile Tel Aviv, dünya genelindeki seçici yatırımcılar için çekici gayrimenkul fırsatları sunmaya devam etmektedir.